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瘋狂的代價(jià)

瘋狂總是要付出代價(jià)的，瘋狂后必然要理性地回歸平靜，而在這一回歸的過程中，所付出的代價(jià)是十分巨大的。

工業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)輝煌的光環(huán)下顯得有點(diǎn)暗淡，正因?yàn)槭沁@樣，我們更應(yīng)該把更多的關(guān)注投到這一領(lǐng)域，讓它能夠健康成長。工業(yè)地產(chǎn)正處于發(fā)展的初級階段，難道也有可能瘋狂嗎？瘋狂有很多種形式：房價(jià)在一年內(nèi)翻一番，這是漲價(jià)的瘋狂；國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，去年一年房地產(chǎn)的銷售是2.9萬億元人民幣，去年一年中國的房地產(chǎn)公司購買土地超過3萬億元，這是盲目擴(kuò)張的瘋狂。

工業(yè)地產(chǎn)的瘋狂在哪里？脫離市場實(shí)際需求。以珠三角地區(qū)為例，隨著這一地區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，工業(yè)發(fā)展對工業(yè)地產(chǎn)的要求也相應(yīng)提高，特別是在軟件配套方面。廣東省社科院研究處處長丁力也指出了這個(gè)問題，工業(yè)地產(chǎn)這種村村點(diǎn)火，處處冒煙的開發(fā)模式很難與現(xiàn)代的工業(yè)發(fā)展相配套。

筆者在采訪的過程中也發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象，在現(xiàn)有工業(yè)物業(yè)租賃壓力越來越大的情況下，仍然有大量私人工業(yè)物業(yè)在建設(shè)，令人擔(dān)憂的是，這些工業(yè)物業(yè)沒有綜合的規(guī)劃，相關(guān)的配套能力也不強(qiáng)。建設(shè)完成后，能夠成功租售出去嗎？這種粗放型的開發(fā)經(jīng)營模式，在珠三角地區(qū)前期的工業(yè)發(fā)展中"功不可沒"，但時(shí)過境遷，產(chǎn)業(yè)在不斷升級，如果工業(yè)地產(chǎn)不能同步升級發(fā)展，結(jié)果是不言而喻的。

正如業(yè)內(nèi)人士所言，工業(yè)物業(yè)市場并沒有飽和，而大量需求的是高質(zhì)素的工業(yè)園區(qū)。脫離企業(yè)發(fā)展需求的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這也是一種瘋狂，這種瘋狂在短期利益的驅(qū)動(dòng)下，不可能完全杜絕。 房產(chǎn)商帶給工業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇。

中國工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式與房地產(chǎn)的開發(fā)模式有所不同，前者目前仍然是國家或者當(dāng)?shù)卣谥鲗?dǎo)，房地產(chǎn)主要是企業(yè)主導(dǎo)。當(dāng)然工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也有企業(yè)主導(dǎo)的，甚至有私人開發(fā)的，但這些目前都不是主流。

未來中國工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的主體，必然也是企業(yè)，因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)的條件下，政府的角色主要是規(guī)劃、監(jiān)管和協(xié)調(diào)，具體的工作必然要交給企業(yè)來做。無論從行業(yè)資源還是資金實(shí)力來說，房地產(chǎn)商都是最有希望充當(dāng)這一角色的。 廣東省社科院研究處處長丁力認(rèn)為，中國工業(yè)地產(chǎn)未來的開發(fā)模式是有實(shí)力的地產(chǎn)商與政府合作，政府做前期的規(guī)劃并協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系，地產(chǎn)企業(yè)利用自身的各種資源進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一種論調(diào)，隨著住宅地產(chǎn)進(jìn)入動(dòng)蕩期，房地產(chǎn)商不約而同把眼光投向了工業(yè)地產(chǎn)。富力地產(chǎn)、碧桂園、萬通實(shí)業(yè)等都高調(diào)表達(dá)自己對工業(yè)地產(chǎn)的好感，其中萬通實(shí)業(yè)已經(jīng)有了實(shí)際行動(dòng)，與一家大型企業(yè)合作，在二線城市投資工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。所有這些似乎都在證明這種論調(diào)的可信性，無論出于什么考慮，房地產(chǎn)商關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，將給這一產(chǎn)業(yè)帶來哪些機(jī)遇？

首先當(dāng)然是帶來資金，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)離不開資金的支持，一個(gè)高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，動(dòng)輒幾十個(gè)億上百億，這種資金要求并非哪個(gè)企業(yè)和政府所能承受的，因此項(xiàng)目的融資十分重要，有實(shí)力的房地產(chǎn)商在這一方面具有無可替代的能力和優(yōu)勢。

更新工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營理念。粗放型的工業(yè)地產(chǎn)遭到淘汰是時(shí)間的問題，新型的工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式是什么樣的？城市運(yùn)營，簡單地說，一個(gè)新型的工業(yè)園區(qū)就是一座城市，不僅是單純的廠區(qū)，還有辦公區(qū)，生活區(qū)，商業(yè)區(qū)，娛樂區(qū)等等，蘇州工業(yè)園不就說要打造成蘇州的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。新型的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更注重綜合功能，例如生活功能、商務(wù)功能等等，大的房地產(chǎn)商在這方面也具有更加豐富的經(jīng)驗(yàn)。

從某種意義上來說，房地產(chǎn)目前的困境，并非市場自然發(fā)展使然，而是在拋棄市場規(guī)律后的一種理性回歸。也許理性回歸還會(huì)被打破，但市場規(guī)律并非人力所能改變。中國工業(yè)地產(chǎn)隨經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而得到成長，但在發(fā)展的過程中暴露出一種浮躁，甚至是盲目的瘋狂，房地產(chǎn)帶給工業(yè)地產(chǎn)什么？經(jīng)驗(yàn)和機(jī)遇，這些都是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可或缺的。